De fleste boligejere kan se frem til mere fremgang i 2019

Prisen på et dansk gennemsnitshus runder 2 mio. kroner for første gang nogensinde. Til gengæld ser det ud til, at prisstigningerne er slut for denne gang på det tidligere så glohede københavnske ejerboligmarked, mener Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, der her giver sine bud på boligmarkedet i det kommende år. 

Hvad kan vi forvente i 2019?

Helt overordnet er vi positive i forhold boligmarkedet i 2019. Når det gælder husmarkedet, så forventer vi pæne prisstigninger på mellem 2,5-4 procent. Det svarer til, at et gennemsnitligt parcelhus på 140 m2, der nu koster 1.970.000 kroner vil stige 50.000-80.000 kroner frem mod udgangen af 2019.  

Hvis det holder stik, betyder det, at prisen for et gennemsnitligt dansk parcelhus runder 2 mio. kroner for første gang nogensinde. Det er i sagens natur i nominelle priser – korrigeret for den almindelige inflationsudvikling vil de reale huspriser i 2019 stadig holde sig under niveauet fra 2007. 

2018

1.970.000 kr.
 

2019

2.020.000 -
2.050.000 kr.

(Prognose)

Hvad er forventningen til lejligheder?  

Det københavnske lejlighedsmarked er kølnet af og vil også se en afdæmpet udvikling i 2019. Vores prisprognose på ejerlejligheder i København ligger i et spænd fra 0 til -5 procent i 2019. Det tegner i første omgang til en blød landing efter en række år med meget kraftige prisstigninger. Men det københavnske lejlighedsmarked er en historie for sig selv, og selvom det fylder i medierne, så skal man huske på, at det kun udgør en meget lille del af det samlede ejerboligmarked. 

Hvis man ser på lejligheder i de andre store byer Aarhus, Aalborg og Odense, forventer vi også, at det er slut med de høje prisstigningstakter, og at priserne vil bevæge sig omtrent sidelæns i 2019.

Opbremsningen på markedet for ejerlejligheder skyldes generelt en kombination af flere elementer. Priserne er flere steder kommet ganske højt op, der er blevet og bliver bygget mange nye lejligheder, der øger boligudbuddet og endeligt har nye låneregler, der begrænser brugen af afdragsfrie lån og kort variabel rente til boligkøbere med en relativ høj gældsætning, medvirket til det lavere tempo på markedet.   

2019

0 til -5 procent 
(Prognose) 

Hvad kommer boligskattereformen til at betyde? 

De kommende nye ejendomsvurderinger er blevet udsat fra 2019 til 2020. Det er med til at fastholde usikkerheden på boligmarkedet i de områder, hvor boligskattereformen kommer til at få de største konsekvenser – det vil især være på markedet for ejerlejligheder. 

Ifølge SKAT's forventninger kan 980.000 boligejere se frem til at få lettet skatten i 2021, hvor den nye boligskattereform træder i kraft, mens 510.000 vil opleve en højere skattebyrde. 

Men da nuværende boligejere får en såkaldt skatterabat, vil det ikke gøre det dyrere, selvom man bor i en ejendom, hvor boligskatten stiger. Men i forhold til de boliger, hvor skatten vil stige væsentligt, så kan det alt andet lige have en negativ effekt på værdien af ens bolig, da boligkøbere fra 2021 skal betale de nye boligskatter. Her er det nok særligt de københavnske ejerlejligheder, hvor de kommende boligskatter kan sætte sig negativt i priserne med 5-10 procent. Det er dog den isolerede effekt. Om priserne reelt falder afhænger jo af mange andre faktorer. 

For langt hovedparten af boligmarkedet vurderes boligskattereformen ikke at få nogen større effekt på boligpriserne.

Ville du selv turde købe lejlighed nu? 

Det er jo lidt en gratis omgang for mig at forholde mig til, da jeg bor i hus og ikke har planer om at flytte. Når det er sagt, er min grundlæggende anbefaling, at man ikke tager udgangspunkt i boligskattereformen og eventuelle bekymringer for, hvad den kan komme til at betyde for de fremtidige boligpriser. Det vil være ren spekulation, da mange andre faktorer også påvirker boligpriserne. Hav i stedet fokus på at finde den helt rigtige bolig til dig og din familie – og gerne en, I kan bo i mange år frem. Med en lang tidshorisont i ejerboligen mindsker man risikoen for, at kortsigtede prisudsving på boligmarkedet gør indhug i formuen. Dertil kommer, at det er dyrt at købe og sælge bolig – så hvis tidshorisonten er under 5 år, bør man som tommelfingerregel hellere leje end købe. 

Christian Hilligsøe Heinig

Cheføkonom, Realkredit Danmark

Er der grund til generel boligoptimisme?

Ja, det mener vi.

For det første er udgangspunktet solidt. Således har vi gennem de senere år været vidne til et afdæmpet prisopsving på boligmarkedet i et historisk perspektiv. Det øger alt andet lige levedygtigheden af opsvinget på boligmarkedet over de kommende år. Der er ikke opbygget større ubalancer på det brede parcelhusmarked – heller ikke som følge af de historisk lave renter. Det afspejler sig i boligbyrden – altså omkostningen ved at købe og eje en bolig i forhold til de disponible indkomster – som stadig befinder sig på et meget lavt niveau i en historisk kontekst. 

Hvad sker der med renten?

Som altid skal man være varsom med at forsøge at spå om den fremtidige renteudvikling. Vores aktuelle renteprognose – der som nævnt skal tages med et betydeligt forbehold – peger på, at den 30-årige realkreditrente vil være omtrent 0,25 %-point højere ved udgangen af 2019. En rentestigning af denne størrelse vil dog ikke være nok til at skubbe det 30-årige 2 %-lån med afdrag ud i kulden som det toneangivende fastforrentede lån. 

Ser vi på lån med kort variabel rente, venter vi en lidt mindre pil op på renten, og F1-renten vil efter alt at dømme befinde sig tæt på nulpunktet om et års tid. Samlet set vil lave renter altså stadig understøtte boligmarked ind i 2019, om end svagt stigende renter vil fjerne noget af medvinden i løbet af 2. halvår 2019.