Ny analyse fra Realkredit Danmark viser, at det fortsat høje renteniveau fortsat udfordrer især boligudlejningsejendomme og kontorejendomme. 

Tredje kvartal markerede sig som kvartalet, hvor det meget høje renteniveau for alvor slog igennem på afkastkrav og ejendomsværdi, og det betød at signalet for boligudlejningsejendomme faldt til svagt negativt, og signalet for kontorejendomme faldt til neutral, mens signalet for retailejendomme fortsat er svagt positivt.  Det viser den seneste temperaturmåling på markedet for investerings- og erhvervsejendomme fra Realkredit Danmark. 

Ser man alene på det økonomiske signal for erhvervs- og investeringsejendomme som helhed og som omfatter tomgang og husleje, så endte det signal på svagt positiv mod positiv i andet kvartal. Og selv om man måske skulle tro, at netop det økonomiske signal skulle længere ned, så er der en forklaring, fortæller Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark.

”Man kan måske undre sig over, hvorfor det økonomiske signal ikke lå på neutral i tredje kvartal, når fremgangen i den økonomiske aktivitet foregår i sneglefart. Det skyldes, at markedet for investerings- og erhvervsejendomme først og fremmest er følsomt overfor udviklingen på arbejdsmarkedet, og her er fremgangen fortsat overraskende robust. Det finansielle signal endte på svagt negativt i tredje kvartal for andet kvartal i træk, hvis man altså̊ korrigerer signalet for andet kvartal for geografiske skævvridninger. Dermed begynder vi for alvor at se de negative effekter afledt af de høje realkreditrenter,” siger Mark Gibson.

Lav ledighed er fortsat godt nyt for kontorejendomme
Ser vi alene på kontorejendomme, er det da også tydeligt, at det fortsat varme arbejdsmarked giver en hjælpende hånd til kontorejendomme, hvor det samlede signal endte på neutral i forhold til de seneste fire kvartaler, hvor signalet har ligget på svagt positivt.

”De positive takter som trods alt fortsat afspejles i det økonomiske signal kan i grove træk genfindes i udviklingen i beskæftigelsen, som vi anser som en af de vigtigste drivere for kontormarkedet. Efter et skuffende fald i beskæftigelsen i juli, som uden tvivl var negativt påvirket af det ekstremt regnfulde vejr, så steg beskæftigelsen i august med 4.300 personer og dermed sneg antallet af personer med lønmodtagerjob sig for første gang nogensinde over 3 millioner,” påpeger Mark Gibson.

Reallønsfremgang hjælper retailejendomme
For tredje kvartal i træk endte det samlede signal for retailejendomme på svagt positiv. Færre konkurser, en svagt stigende trend i detailsalget og ikke mindst en reallønsfremgang lunede i branchen, og trods nedgang i forbrugertilliden, så er det altså nok til at fastholde signalet for området. 

Netop reallønsfremgangen er da også et meget væsentligt parameter, når man ser på den lidt længere bane for retailejendommene påpeger Mark Gibson.

”I forhold til den fremadrettede udvikling for detailsalget, så spiller udviklingen i reallønnen en stor rolle, og her var der gode nyheder. Ifølge foreløbige løndata fra DA steg lønnen i tredje kvartal med 4,8% år til år, og da inflationen kun steg med gennemsnitlige 2,1%, så blev det til en fremgang i reallønnen på 2,7% år til år. Det er den største kvartalsvise stigning i mere end 15 år,” siger Mark Gibson.

Boligudlejningsejendomme ramt af stigende tomgang
Til gengæld er det ikke helt så positivt, når vi kaster blikket på boligudlejningsejendomme. Her faldt signalet til svagt negativt, og det er blandt andet stigende tomgang, der begynder at slå igennem på tallene. Der er med andre ord blevet bygget mere, end hvad der indbyggermæssigt er dækning for.  Undtagelsen her er dog København. 

Ser vi på udviklingen i afkastkravet og ejendomsværdien, så endte det på negativt i tredje kvartal, hvilket er et større fald fra neutral i andet kvartal. Det handler dog om, at signalet i andet kvartal ifølge Mark Gibson måske var en tand for positivt:

”Et af de delsignaler vi stillede os kritisk overfor sidst, var udviklingen i ejendomsværdien. I 2. kvartal viste vores vurderingsdata, at stigningen i ejendomspriserne var bremset op, hvilket nok var en lidt for optimistisk udlægning af virkeligheden. Man da vores signaler er konstrueret, så de skal fange trends, så går der altså noget tid fra man observerer svagheder i markedet og til det slår fuldt igennem på vores signaler. Denne gang er der imidlertid ingen tvivl, idet vores prisindeks bekræfter de data, vi har fra Danmarks statistik, som jo altså viser et klart prisfald,” siger Mark Gibson. 

Du kan læse hele rapporten her. Og her kan du se Realkredit Danmarks webinar om den seneste temperaturmåling.