Hintaromahdusta ei odotettavissa

Kiinteistömaailman 35. Kiinteistönvälittäjäbarometri ennakoi talouden synkistyvän tunnelman vaikuttavan asuntokaupan vireeseen seuraavan puolen vuoden aikana. Kuluttajien käyttäytymistä leimaa varovaisuus, ja kauppamäärien odotetaankin vähenevän ja myyntiaikojen pitenevän. Myyjät ovat kuitenkin valmiita tinkimään asuntojen kauppahinnoista vain maltillisesti, ja hintojen arvioidaan pysyvän ennallaan tai laskevan ainoastaan hienoisesti, sanoo toimitusjohtaja Tommi Rytkönen.

Keväisin ja syksyisin julkaistava, Suomen kattavin asuntokauppaa mittaava barometri, Kiinteistömaailman Kiinteistönvälittäjäbarometri on julkaistu nyt 35. kerran. Lokakuussa 2011 toteutettuun barometriin antoi näkemyksensä 605 asuntokaupan ammattilaista 60 eri paikkakunnalta.

Asuntojen hinnat paikoillaan tai lievässä laskusuunnassa

Tilanne asuntomarkkinoilla on muuttunut varsin nopeasti. Vielä keväällä puolet Kiinteistömaailman barometriin vastanneista välittäjistä uskoi asuntohintojen lievään nousuun seuraavan kuuden kuukauden aikana. Nyt barometrin tulokset ennustavat aiempaa maltillisempaa hintakehitystä: joka toinen barometriin vastannut välittäjä arvioi hintojen pysyttelevän ennallaan, mutta 39 prosenttia vastaajista uskoo hintojen laskevan vähän eli alle kolme prosenttia. Suurimmat laskuodotukset ovat Pohjois-Suomessa, jossa 57 prosenttia välittäjistä uskoo hintojen joustavan alaspäin. Vuoden 2011 kolmannella vuosineljänneksellä käytetystä kerrostaloasunnosta sai Suomessa maksaa keskimäärin 2278 euroa neliötä kohden.

Pienet kerrostaloasunnot kasvukeskuksissa tuntuvat pitävän aina pintansa, olipa taloustilanne melkein mikä hyvänsä. Pienasuntojen hintojen lievään nousuun uskookin nyt joka viides vastaaja ja kaksi kolmesta arvioi hintojen pysyvän nykytasolla. Sen sijaan omakotitalojen hintoihin lievää laskua povaa 46 prosenttia välittäjistä ja yli kolmen prosentin laskuun uskoo joka neljäs.  

- Erityisesti kalliimmissa ja suuremmissa kohteissa on jonkin verran laskupaineita, joten jos nyt vaihtaa kaksiosta perheasuntoon, jää suhteellisen välirahan osuus aiempaa pienemmäksi. Kun korkotaso on matala, ei myyjillä ole kuitenkaan kiire myydä asuntoaan, eivätkä hinnat tule romahtamaan, toteaa Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Tommi Rytkönen.  

Asunnonvaihtoa harkitaan tarkkaan, myyntiajat pitenevät

Käytetyn kerrostalohuoneiston myyntiaika vuoden 2011 kolmannella neljänneksellä oli koko maassa keskimäärin 65 päivää, kun se vuosi sitten samalla ajanjaksolla oli 62 päivää. Myyntiaikojen ennakoidaan edelleen venyvän seuraavalla puolivuotiskaudella. Välittäjistä lähes puolet arvioi myyntiaikojen pitenevän alle viikolla, kolmannes uskoo tätä suurempaan pitenemiseen. Suurimmat odotukset myyntiaikojen venymiseen ovat helsinkiläisillä ja pohjoissuomalaisilla välittäjillä (79 %). Vastausten perusteella myyntiajat kasvavat eniten omakotitalojen osalta: yli viikon lisäystä myyntiaikoihin uumoilee 58 prosenttia välittäjistä. 

- Jos epävarmassa taloustilanteessa perinteinen kauppatapa on pitovoidetta, niin Tarjouskauppa käy luistovoiteeksi. Tämän vuoden tilastojen valossa Tarjouskaupalla myytävät huoneistot vaihtavat omistajaansa 58 päivässä, kun perinteisellä kauppatavalla myyntiaika on 64 päivää. Kiinteistöissä ero Tarjouskaupan eduksi on vielä suurempi: 86 ja 97 päivää, Rytkönen kertoo.  

Rapautuvasta talousluottamuksesta huolimatta asuntokaupan ei uskota pysähtyvän, mutta rauhoittumista on odotettavissa: välittäjistä 40 prosenttia arvioi, että mahdollinen taantuma näkyisi asuntokaupassa erityisesti harvempana asunnonvaihtovälinä. Liki puolet vastaajista uskoo kauppamäärien pysyvän nykylukemissa seuraavan puolen vuoden aikana, kun taas lähes yhtä moni (44 %) ennakoi kauppamäärien laskevan alle 10 prosenttia. Itä-Suomesta löytyy eniten kauppamäärien laskuun uskovia välittäjiä, 57 prosenttia alueen välittäjäkannasta. 

Kiinteistömaailma selvitti barometrissään myös asuntokaupan kysyntä- ja tarjontatilannetta. Asuntojen voimakkaasta alitarjonnasta on noustu normaalille tasolle, ja viime kuukausina tarjontamäärät ovat tasaantuneet. Lokakuun 2011 puolivälissä asumisen portaaleissa oli kaupan reilut 40.000 asuntoa. Silti 34 prosenttia välittäjistä arvelee, ettei ostajien ole helppoa löytää toiveisiinsa sopivaa asuntoa. Suurin pula on pienistä kerrostaloasunnoista (53 %), kun taas omakotitaloista on ylitarjontaa (52 %). Suurten ikäluokkien ikääntyminen alkaa jo näkyä asuntokaupassa: välittäjistä 63 prosenttia pitää tarjontaa puutteellisena.  

Voiko asuntojen hintoja todella ennustaa? 

Asuntojen hintakehitystä Suomen markkinoilla on tutkittu varsin vähän. Kauppatieteiden tohtori Elias Oikarinen on kuitenkin tutkimustyössään selvittänyt, millaisten muuttujien avulla asuntojen hintakehitystä on mahdollista ennustaa. Tutkijan mukaan kotimaan asuntohintakehitys on ollut kohtuullisen hyvin linjassa talou-den yleisen kehityksen kanssa. Asuntojen hintoja voidaan myös ennakoida talouden fundamenttimuuttujien avulla, ainakin suhteellisen lyhyellä aikavälillä. Ennustevaikutusta on esimerkiksi kokonaistulotasolla, jossa huomioidaan sekä tulotason että väkiluvun kehitys tietyllä kaupunkiseudulla.

- Asuntojen hinnanmuodostus ei ole niin yksinkertaista, kuin ihmiset monesti olettavat, ja hintakehityksestä on monia harhaluuloja. Asuntojen hintakehitystä lyhyellä aikavälillä ennakoivia muuttujia ovat esimerkiksi asuntojen kauppamäärät sekä asuntolainakannan kehitys. Myyntiaikojen ja -määrien kehitys onkin nopeampi indikaattori muutokselle asuntomarkkinoilla kuin hinnat. Myös aiemmalla hintakehityksellä on ennustevoimaa lähitulevaisuuden suhteen, selvittää Oikarinen.

Lisätietoja
Toimitusjohtaja Tommi Rytkönen. Kiinteistömaailma Oy, puh. 010 622 3011
Kauppatieteiden tohtori Elias Oikarinen, Turun yliopiston kauppakorkeakoulu, puh. 040 587 1943