Research Nordic: Bostadsboomen närmar sig slutet

En översikt och diskussion kring bostadsmarknadens situation i Norden när covid-19-krisen närmar sig sitt slut.

Alla nordiska länder har upplevt kraftiga ökningar av bostadspriserna, Sverige och Danmark är i täten medan Finland ligger något efter. På grund av rekordlåga bolåneräntor är dock priserna överkomliga i genomsnitt i alla länder. Bostadsköpkraften (köpförmågan) är dock låg eller mycket låg i delar av storstäderna. Covid19 har intensifierat sökandet efter mer arbetsyta hemma och en tillfällig brist på utbud verkar också vara i spel. Framöver förväntar vi oss att prisökningarna dämpas i alla länder.

En konsekvens av den tidigare prisökningen är accelererande kredittillväxt och högre skuldkvoter, med undantag för Danmark. Hushållens skuldsättning varierar ganska kraftigt länderna emellan, Danmark har högst skuldkvot.

Alla länder möter för närvarande för påtryckningar om att skärpa bestämmelserna i någon form, antingen från finansinspektioner, centralbankerna eller regeringarna. Främsta skälen verkar vara ett försök att begränsa hushållens skuldsättning och minska riskerna i det finansiella systemet. Om detta är förenligt med andra prioriteringar som att sänka hindren för förstagångsköpare att komma in på bostadsmarknaden verkar oklart.

När det gäller regelverket har Sverige och Norge de tuffaste LTV-restriktionerna (belåningsgrad), 85 procent. Finland har inget obligatoriskt amorteringskrav, förmodligen på grund av en stark endemisk amorteringskultur. Sverige har förmodligen de tuffaste amorteringskraven. Norge verkar vara ensamt om att ha ett tak på 500 procent av hushållets inkomst. Sverige och Finland har den högsta KALP-räntan (hypotetisk ränta som låntagares ekonomi testas mot) på 6 procent.

Skattemässigt skiljer sig Sverige från de övriga nordiska länderna. Sverige har ingen fastighetsskatt (men en konstant avgift), medan så är fallet i de andra nordiska länderna. Däremot har de länderna istället ingen skatt på kapitalvinster, förutsatt att du bott i bostaden i minst två år. Medan Sverige har 22 procent i skatt på kapitalvinst . Alla länder har ränteavdrag som varierar från cirka 30 procent i Danmark och Sverige ner till 10 procent i Finland.

Svenska Finansinspektionen beslutade att återinföra obligatoriska amorteringar från och med den 31 augusti 2021 och regeringen överväger en sänkning/slopat ränteavdrag. Danska SRC förväntas föreslå nya åtgärder, kanske en högre insats (lägre LTV) och begränsningar av räntelån. En översyn av omprövningen av taxeringsvärdet ligger också i korten, förmodligen med en övergripande neutral effekt. I Norge ligger fokus på att begränsa köp av en andra bostad som en "finansiell investering" genom att kräva en handpenning på 40 procent. I Finland har Finlands Bank föreslagit ett skuldkvotstak.

Läs hela Research Nordic-rapporten här

Viktigaste punkterna:

Danmark: husen är i genomsnitt fortfarande rimligt prissatta, men oron ökar i högt prissatta områden.

Sverige: redan höga priser har drivits högre, med stöd av en nedgång i utlåningsräntorna som nu håller på att ta slut.

Norge: priserna drivs upp både av ökad köpkraft hos hushållen och brist på nya bostäder.

Finland: priserna har stigit mindre än I de andra nordiska länderna, men med stora regional skillnader.