Udlånstallet for marts måned viste en usædvanlig udvikling. For første gang siden 2013 – hvor man begyndte på statistikken – faldt udlånet med 1,6 procent. Meget høje energipriser og stigende renter gør det nærliggende at tro, at det så betyder, at bolighungrende danskere har hugget bremsen i, men sådan forholder det sig ikke, lyder det fra Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

”Udviklingen er ikke et udtryk for, at handelsaktiviteten og appetitten på tillægslån i de rekordhøje friværdier nu er på vej i frostboksen. I stedet skyldes det de hastigt stigende renter, som betyder, at markedsværdien af det udestående realkreditlån i øjeblikket er på voldsom skrump,” siger han.


Lidt forenklet betyder det, at boligejere med et fastforrentet lån nu oplever, at markedsværdien af deres gæld faktisk er en pæn del mindre end den gæld, de kan se, når de tager et kig i netbanken. Den faktiske gæld er nemlig hele 103 mia. kroner højere end markedsværdien af udlånet i marts, og det er primært de stigende renter, der har reduceret markedsværdien af boligejernes realkreditlån.

Fugle på taget
På papiret er det jo dejligt, at værdien af ens gæld falder, men det er dog fugle på taget, for hvis boligejerne skal få fornøjelse af den lavere markedsværdi af gælden, kræver det nemlig en indfrielse af lånet eller en omlægning, påpeger Christian Hilligsøe Heinig.

”I første omgang kan mange boligejere med fastforrentede lån først og fremmest glæde sig over, at de har fået en ekstra buffer i forhold til beskyttelse af deres friværdi i tilfælde af, at renterne bliver oppe og eventuelt på et senere tidspunkt presser boligpriserne ned. Når det er sagt, skal man dog være opmærksom på, at gevinsten ikke er realiseret. Det kræver således en førtidig indfrielse af lånet eller omlægning til andet lån for at realisere kursgevinsten – ellers får det ingen økonomisk effekt.”

Der er dog flere og flere boligejere, der flytter fuglene på taget ned i hånden i forbindelse med en konvertering af lånet. Med en opkonvertering eller en såkaldt skrå konvertering kan boligejere reducere en del af restgælden, men den manøvre er dog ikke uden risici. 

”Omlægger man sit lån til en højere fast rente, så vil ens restgældsgevinst kunne risikere at blive udhulet over tid, hvis man ikke på et senere tidspunkt får lagt om til lavere rente, mens man ved at konvertere over til variabel rente sidder med en højere indbygget renterisiko og derigennem også en risiko for, at gevinsten forsvinder over tid,” siger Christian Hilligsøe Heinig.

Afkøling på vej
Men selvom det – på papiret – lavere udlån altså ikke er et udtryk for lavere aktivitet på boligmarkedet, så er der dog tegn på, at en afkøling er undervejs. For trods en nominel udlånsvækst på pæne fem procent, så vil det stigende renteniveau uundgåeligt påvirke boligmarkedet på sigt.

”Det er stadig vores klare forventning, at det mere er et spørgsmål om tid før, at vi begynder at se en opbremsning på boligmarkedet som følge af de markante rentestigninger, vi har været vidne til over de senere måneder. Boligmarkedet har historisk set været ganske rentefølsomt, men det er klart, at mange andre parametre også spiller en rolle for boligmarkedet. Den stærke danske økonomi og rekordhøj beskæftigelse er elementer, der er med til at trække i modsat retning af renteudviklingen,” siger Christian Hilligsøe Heinig.