Indholdet hentes
Gå til hovedindhold

Boligejere oplever største friværdistigninger siden 2005, men træerne vokser ikke ind i himlen

Den gennemsnitlige friværdi i ejerboliger er nu på 1.275.000 kr. og er vokset i det højeste tempo siden 2005. Der er generelt stigninger på landsplan, men en række kommuner skiller sig ud.




De danske boligejeres friværdier er nu på et rekordhøjt niveau, og 2021 bød samtidig på den største stigning siden 2005. Samlet set er danskernes samlede friværdier i ejerboliger og fritidshuse nu på hele 2.365 mia. kroner. 

Det viser Realkredit Danmarks seneste beregning over friværdi, og det skal sammenholdes med en samlet friværdi på 2.325 mia. kroner (omregnet til aktuelle priser), da priserne toppede lige før finanskrisen.

Isoleret set steg friværdierne med 328 mia. kroner i 2021 svarende til en stigning på næsten 180.000 kroner pr. ejerbolig. Vi skal tilbage til 2005 for at finde et år, hvor friværdierne voksede i højere tempo. Dengang steg de med godt 375 mia. kroner i kølvandet på husprisstigninger på mere end 20 procent mod prisstigninger på cirka 10 procent i 2021.  

”At friværdistigningen i 2021 er næsten lige så stor som dengang trods en markant forskel i ”prisfesten” skyldes, at danskerne fortsat er mådeholdende i forhold til at optage tillægslån i boligen. Danskernes samlede gæld i boligen – herunder både realkreditlån og boliglån i banken – steg med 3,7 procent gennem 2021 mod tilsvarende 16,5 procent tilbage i 2005,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark. 

Den samlede belåningsgrad er altså faldet hastigt, og i 2021 var 46,6 procent af værdien i de danske ejerboliger belånt mod 50,8 procent året før. Faktisk skal man helt tilbage til 2007 for at finde en lavere gennemsnitlig belåningsgrad på det danske boligmarked. Med andre ord så er friværdifesten taget markant til gennem de senere år. 



Store geografiske forskelle

Der er dog stor forskel på, hvad der bliver serveret til friværdifesten. For mens boligejere i otte kommuner i hovedstadsområdet kan skåle i champagne og fejre stigninger i friværdien på mere end én millioner kr. siden starten af 2020, så er det mere lunken cola, der serveres i fem kommuner, hvor friværdien faktisk er faldet. 

Det gælder eksempelvis Frederikshavn kommune, hvor friværdien faktisk er dykket med gennemsnitligt 30.000 kr. Til sammenligning stikker Gentofte og Frederiksberg af i den anden retning, hvor husejernes friværdier er steget med henholdsvis 2,2 mio. kroner og 3,6 mio. kroner. Ser man på alle landets kommuner er den typiske friværdistigning på kommunebasis på cirka 190.000 kroner.

”Samlet set understreger udviklingen i friværdierne, at opsvinget på boligmarkedet har været særdeles bredt funderet på tværs af landet gennem pandemien, men at der i sagens natur har været betydelige forskelle i prisudviklingen. Vi ser også, at der er en klar tendens til, at friværdierne er steget mest i de områder, hvor friværdierne i forvejen var størst og hvor boligpriserne er højest,” siger Christian Hilligsøe Heinig.


Boligejerne er godt polstrede i forhold til et eventuelt uvejr i både dansk økonomi og på boligmarkedet. Danskerne har sparet mere op, end de har brugt i en årrække, og bolig- og pensionsformuer er rekordhøje. 

Christian Hilligsøe Heinig

Cheføkonom, Realkredit Danmark



Mørke skyer i horisonten
Men træerne vokser som bekendt ikke ind i himlen, og risikoen for prisfald og dermed et indhug i friværdierne er stigende. Det er renteudviklingen og den høje inflation, der trækker skyer ind over boligmarkedet, og Realkredit Danmark vurderer nu, at der er en betydelig risiko for prisfald i løbet af andet halvår 2022 og i 2023.

”Boligejerne er dog godt polstrede i forhold til et eventuelt uvejr i både dansk økonomi og på boligmarkedet. Således har danskerne ikke levet over evne over en årrække, hvor de har sparet mere op end de har forbrugt modsat tiden før finanskrisen, og samtidig er såvel boligformuer og pensionsformuer på rekordhøje niveauer,” påpeger Christian Hilligsøe Heinig. 



Kommunernes placering


 PlaceringKommuneGennemsnitlig stigning i friværdi i kr.
pr. parcelhusejer siden primo 2020
 1Frederiksberg3.613.693
 2Gentofte2.214.337
 3Hørsholm1.401.196
 4Rudersdal1.325.588
 5Lyngby-Taarbæk1.293.944
 6Dragør
1.192.501
 7København1.168.313
 8Furesø 1.095.859
 9Helsingør920.480
 10Furesø894.323
 11Hvidovre886.353
 12Gladsaxe784.184
 13Glostrup778.433
 14Fredensborg762.593
 15Ishøj741.783
 16Fanø729.992
 17Ballerup728.613
 18Rødovre708.996
 19Herlev670.039
 20Tårnby633.055
 21Vallensbæk600.086
 22Solrød594.359
 23Roskilde591.896
 24Brøndby572.081
 25Hillerød 560.432
 26Egedal513.029
 27Frederikssund467.399
 28Høje-Taastrup
457.519
29Lejre
429.898
30Køge425.382
31 Samsø
422.221
32Århus
411.217
33Greve
410.661
 34Albertslund400.704
 35Halsnæs385.198
 36Gribskov378.471
 37Skanderborg
350.119
 38Ringsted
307.591
 39Bornholm
297.888
 40Faxe
293.579
 41Odder
271.801
 42Stevns
249.837
 43Holstebro
244.425
 44Slagelse
224.440
 45Ærø
221.694
 46Langeland
218.008
 47Odense
210.320
 48Holbæk
209.000
 49Vejle
197.217
 50Vordingborg
188.482
 51Næstved
184.310
 52Mariagerfjord
179.180
 53Kalundborg
178.125
 54Sønderborg
176.264
 55Syddjurs
175.697
 56Randers
174.362
 57Esbjerg
174.265
 58Silkeborg
172.827
 59Horsens
172.581
 60Ikast-Brande
160.016
 61Fredericia
158.366
 62Odsherred
158.167
 63Svendborg
154.378
 64Kolding
148.043
 65Læsø
147.866
 66Sorø137.905
 67Nordfyns129.346
 68Aabenraa125.429 
 69Hedensted108.001
 70Billund102.022
 71Skive
95.750
 72Kerteminde
95.636
 73Aalborg
91.892
 74Viborg
91.324
 75Ringkøbing-Skjern
88.783
 76Assens
81.038
 77Herning
75.670
78Middelfart
75.658
79Varde
72.087
80 Struer
69.562
81Vejen
68.735
82Lolland
64.702
83Thisted
59.877
84Faaborg-Midtfyn
57.665
85Hjørring
51.973
86Guldborgsund
50.565
87Lemvig
48.262
88Rebild
43.625 
89Vesthimmerlands
39.166
90Norddjurs
36.476
91Tønder
27.519
92Nyborg
26.449
93Morsø
24.462
94Jammerbugt
-6.726
95Brønderslev-Dronninglund
-8.659
96Favrskov
-10.805
97Haderslev
-16.168
98Frederikshavn-31.522