Store forskelle i indkomstkrav ved boligkøb

Ny analyse viser, at der er voldsom forskel på indkomstkravet, når man skal købe hus. For at købe hus i Københavnsområdet skal man eksempelvis tjene 950.000 kr. mere om året før skat, end hvis man køber et lignende hus i Tønder.

Danmark er et lille land, men alligevel er der stor afstand, når det handler om, hvor man har råd til at bo. De stigende boligpriser i især de større byer samt større fokus på den såkaldte gældsfaktor har ført til, at der nu er endog meget stor forskel på ens muligheder, hvis man drømmer om et parcelhus på 140 kvadratmeter.

Det viser en ny analyse fra Realkredit Danmark, der har taget udgangspunkt i en modelfamilie bestående af to forældre, to børn, én bil samt en opsparing til 5 % udbetaling af boligens købspris. Analysen tager desuden udgangspunkt i et fastforrentet 30-årigt 1 % lån med afdrag, der også er det lån, der lægger til grund for kreditvurderingen ved køb af bolig. Og konklusionen afslører stor forskel på de forskellige kommuner i Danmark.

Indkomstkrav årligt i alle 98 kommuner

KommuneIndkomstkrav
 Frederiksberg2.218.698
 Gentofte1.865.217
 København1.571.154
 Lyngby-Taarbæk1.455.345
 Rudersdal1.310.474 
Hørsholm1.254.847 
Dragør1.204.773
Gladsaxe1.183.193
 Hvidovre1.145.554
 Furesø1.141.764 
 Rødovre1.137.375
 Tårnby1.103.260
 Herlev1.051.324 
 Solrød997.259
 Ballerup984.059 
 Glostrup971.723 
 Brøndby961.150
 Aarhus952.904 
 Vallensbæk951.940 
 Fredensborg950.942 
 Allerød926.803 
 Helsingør912.006 
 Greve897.775 
 Albertslund869.023 
 Roskilde860.901 
 Hillerød855.348 
 Høje-Taastrup846.205 
 Egedal829.634 
 Ishøj827.993
 Køge796.505 
 Frederikssund794.940 
 Gribskov783.946 
 Skanderborg771.609 
 Lejre760.482 
 Silkeborg749.571 
 Halsnæs747.878
 Odense746.663
 Odder739.519 
 Aalborg738.187 
 Ringsted730.430 
 Fredericia729.827 
 Holbæk725.730
 Kolding725.575 
 Stevns724.459 
 Favrskov718.450 
 Svendborg716.595 
 Syddjurs713.387 
 Vejle706.926 
 Esbjerg705.623
 Horsens705.407 
 Faxe701.268 
 Næstved697.792 
 Sorø697.012 
 Middelfart691.781 
 Kerteminde691.399 
 Frederikshavn691.275 
 Rebild690.782 
 Slagelse690.099 
 Nyborg687.103 
 Hedensted686.647 
 Holstebro684.810
 Herning683.679 
 Odsherred683.312 
 Randers681.953 
 Viborg677.808
 Fanø675.785
 Billund673.539 
 Ikast-Brande672.821 
 Læsø672.663 
 Bornholm666.889 
 Assens664.754 
 Jammerbugt664.598 
 Struer664.044
 Nordfyns663.811 
 Mariagerfjord661.390 
 Faaborg-Midtfyn660.806 
 Thisted659.302 
 Sønderborg657.908 
 Haderslev657.903
 Vesthimmerland657.876 
 Brønderslev657.464
 Vordingborg657.151 
 Guldborgsund653.140 
 Varde652.010 
 Kalundborg651.582 
 Norddjurs651.425 
 Hjørring650.264 
 Aabenraa648.285 
 Skive648.124 
 Samsø647.832
 Vejen642.019
 Ærø638.705 
 Ringkøbing-Skjern636.629 
 Langeland636.098 
 Lemvig634.757 
 Lolland623.290
 Tønder621.336
 Morsø617.922 


”Forskellen i kravet til familieindkomsten ved boligkøb mellem København og billigste kommune lyder samlet set på godt 950.000 kroner på årsbasis svarende til en krævet ekstraindkomst for familien på cirka 79.000 kroner om måneden for at købe hus i København frem for eksempelvis Tønder og Morsø.

Det er med udgangspunkt i det "samme" hus - og det sætter en tyk streg under, hvor stor en betydning beliggenhed har for boligens pris - og dermed også for familiebudgettet efter køb af boligen,” siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Danske Bank.



Gældsfaktoren
De dyreste områder er Frederiksberg og Gentofte, hvor man skal have en årlig indkomst i omegnen af henholdsvis 2.220.000 kroner og 1.865.000 kroner for at kunne købe et hus på 140 kvadratmeter. I den modsætte ende finder vi Tønder, Morsø og Lolland, hvor man ”blot” behøver en indkomst på i omegnen af 620.000 kroner. I alt er der nu 13 kommuner, hvor indkomstkravet til familien har rundet 1 mio. kroner.

Det er en ret markant udvikling set i forhold til 2012, hvor forskellen mellem Tønder og København lød på 240.000 kr. At forskellen er øget så markant skyldes et stigende indkomstkrav i København på grund af højere boligpriser, men også den såkaldte gældsfaktor spiller ind, hvilket betyder, at en familie som en grov tommelfingerregel maksimalt kan låne op til 4 gange husstandsindkomsten.

Hovedstaden dominerer
Analysen viser også, at det især er hovedstadsområdet, hvor der er størst krav til indkomsten. Eksempelvis dukker Aarhus – som den første jyske kommune - først op på en 18. plads, hvorefter næste jyske kommune er Skanderborg på en 33. plads. Hovedstadens markante placering på listen åbner da også endnu en gang op for diskussionen, om hvorvidt hovedstaden er blevet for dyr for ”almindelige” danskere.


Det kræver en ganske pæn indkomst at få fodfæste på boligmarkedet i hovedstadsområdet. Potentielle boligkøbere får dog i disse år hjælp af de historisk lave renter, som holder finansieringsudgifterne nede, og samtidig har der også været fremgang i danskernes disponible indkomster.

Christin Hilligsøe Heinig

Cheføkonom, Realkredit Danmark



"Et af de ofte diskuterede spørgsmål i de senere år i kølvandet på de store boligprisstigninger i og omkring København er, hvorvidt det er ved at blive lukket land for mange boligkøbere.

Som tallene for indkomstkravet for en typisk familie viser, er der ingen tvivl om, at det kræver en ganske pæn indkomst at få fodfæste på boligmarkedet i hovedstadsområdet. Potentielle boligkøbere får dog i disse år hjælp af de historisk lave renter, som holder finansieringsudgifterne nede, og samtidig har der også været fremgang i danskernes disponible indkomster", siger Christian Hilligsøe Heinig.
.
De massive prisstigninger indebærer dog også en risiko for især det københavnske boligmarked, hvor de meget lave renter i vid udstrækning allerede synes indregnet i priserne, og det kan føre til prisfald, hvis renterne begynder at stige.

”Det betyder, at der er en risiko for, at priserne kan komme under pres, hvis renterne før eller siden stiger i mærkbart omfang. Det kan man i en vis udstrækning gardere sig mod som potentiel boligkøber, hvis man benytter sig af et fastforrentet 30-årigt lån, hvor værdien af ens restgæld vil blive mindre i tilfælde af rentestigninger. Og er udgangspunktet for boligkøbet ens boligbehov - ikke bare her og nu men også for en længere årrække - og man har sikret sig, at der også er en del luft i budgettet efter boligkøbet, er man godt rustet i forhold til den aktuelle markedssituation i københavnsområdet,” påpeger Christian Hilligsøe Heinig.